Quando si parla di Supercondominio si parla di una pluralità di edifici, quindi di un’organizzazione più complessa del Condominio. Il Supercondominio non viene definito in modo esplicito dal codice civile, ma la sua esistenza giuridica è prevista implicitamente dall’art.1117 bis c.c..
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art.1117 c.c”.
Il Supercondominio si differenzia da un comune condominio per l’organizzazione, un’organizzazione molto più complessa, caratterizzata da aree, impianti e servizi comuni che necessitano di una regolamentazione specifica. Per parlare di Supercondominio la condizione essenziale è che vi siano più edifici tra loro connessi. Le parti comuni risultano, quindi, collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli edifici. Dopo la riforma del 2012, il nuovo art.1117-bis c.c., ha istituzionalizzato l’istituto del Supercondominio e del condominio orizzontale.
Per l’art. 1117-bis c.c., le disposizioni sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art.1117 c.c.
La nuova disposizione ha inteso applicare la normativa condominiale anche al cosiddetto condominio orizzontale, sulla scorta della dottrina e della giurisprudenza, per la quale, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate in via esemplificativa, se il contrario non risulta dal titolo, dall’art.1117 c.c. alle proprietà singole delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nella ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzione adiacente orizzontalmente ( come nel caso delle cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art.1117 c.c.
La disciplina dettata dall’art.1117-bis c.c. è applicabile se e in quanto compatibile con la regolamentazione pattizia del complesso.
“In quanto compatibile”, contenuto nell’art.1117-bis c.c. sta a significare che la compatibilità deve essere accertata non solo con riferimento alle regolamentazioni pattizie precedenti, ma anche alle tipologie edilizie previste dall’art.1117-bis c.c., e cioè in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni.
Ai fini della sussistenza del rapporto di accessorietà tra parti comuni e proprietà esclusive, nell’ambito della disciplina del supercondominio e dei complessi con villini a schiera, occorre distinguere tra parti comuni suscettibili di godimento autonomo e parti comuni strumentali al godimento delle proprietà esclusive.
Secondo quanto si desume dagli art.61 e 62 disp.att.c.c. Che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, è possibile la costituzione ab origine di un condominio tra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, sempre autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio,oppure di distinti condomini per ogni fabbricato cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all’art.1117 c.c., es. le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia.
Solo in presenza di una comunione di beni caratterizzata da strumentalità e accessorietà con la proprietà esclusiva, si può quindi parlare di rapporto di accessorietà, tale da autorizzare la configurazione di un supercondominio o un condominio orizzontale, posto che tale rapporto ha ad oggetto le parti necessarie per l’esistenza o l’uso delle unità abitative, così come previsto dall’art.1117,n.1, c.c.
L’amministratore del supercondominio non deve obbligatoriamente coincidere con l’amministratore dei singoli condomini, ma ha l’obbligo di occuparsi e gestire le parti comuni degli edifici. Per quanto concerne l’organizzazione dell’assemblea del supercondominio, tutti i singoli condomini hanno il diritto di parteciparvi. Le delibere dell’assemblea hanno effetto immediato su ciascun edificio che ne fa parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.
Lo scioglimento del supercondominio da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria è disciplinato dall’art.61 disp.att.c.c che prevede la suddivisione del supercondominio in tanti condomini quanti sono gli edifici che lo costituiscono. Per lo scioglimento è necessario che vi sia un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei votanti e la metà del valore dell’edificio. Nel caso l’assemblea non provveda, lo scioglimento può essere disposto dall’autorità giudiziaria previa richiesta di almeno un terzo del condominio che intende separarsi.
Con il contributo di Avv. Federica Rapone